Masywna konstrukcja żelbetowych wieżowców to ślepy zaułek dla kraju. Takie mieszkanie jest niebezpieczne, niestabilne dla kataklizmów, wymagające dużej ilości zasobów, niezwykle kosztowne w utylizacji i stwarza duże problemy dla przyszłych pokoleń, mówi akademik Alexander Krivov.
Ogólnopolski projekt „Mieszkalnictwo i środowisko miejskie” ma na celu gwałtowny, półtorakrotny wzrost wolumenu budownictwa mieszkaniowego do 2024 r. - do 120 mln m kw. Rocznie. Podejście do takiego celu jest mieszane. Urzędnicy federalni nie mogą przyznać się do niewykonalności dyrektywy prezydenckiej, ale wydaje się, że nie wierzą w sukces: tak długo, jak plac budowy nie rośnie, ale spada. Szereg wojewodów i deweloperów wprost stwierdza, że takie zadanie jest niewykonalne i niepotrzebne, choćby dlatego, że w kraju nie ma efektywnego popytu, który jest w stanie zaabsorbować tak dużą ilość mieszkań.
Znany urbanista, akademik Międzynarodowej Akademii Architektury, dyrektor naukowy Centralnego Instytutu Badawczego Budownictwa Ministerstwa Budownictwa Rosji, Aleksander Krivov, zajmuje niecodzienne stanowisko. Uważa, że konieczne i możliwe jest radykalne zwiększenie objętości konstrukcji. Będzie to jednak wymagało rezygnacji z konstrukcji wielokondygnacyjnej jako drogiego i toksycznego zasobu o ograniczonej żywotności. Stawkę należy postawić na budownictwo w niskiej zabudowie, zwłaszcza że większość ludności kraju chce mieszkać w pojedynczych domach. Przejście do nowego modelu mieszkaniowego i nowego stylu życia może być wyjściem z systemowego kryzysu społecznego.
120 milionów metrów kwadratowych rocznie to konieczność
Czy istnieje potrzeba zwiększania wolumenu budownictwa mieszkaniowego do 120 mln m2 rocznie?
- Jest potrzeba. Nadal mamy niską średnią podaż mieszkań - 23 metry kwadratowe na osobę. Dla porównania: w Europie średnio około 50, w USA - 70. Nawet w Europie Wschodniej średnio około 40 metrów kwadratowych. Przed nami Ukraina, wyprzedzamy tylko Rumunię.
W Rosji zasoby mieszkaniowe wynoszą obecnie 3,7 miliarda metrów kwadratowych. Ale trzeba też wziąć pod uwagę jego jakość: około 40 proc. Mieszkań nie jest podłączonych do centralnej kanalizacji. Zasoby mieszkaniowe należy zwiększyć do co najmniej czterech i pół miliarda metrów kwadratowych. Przy populacji liczącej 150 milionów ludzi daje to średnią liczbę 30 kwadratów na mieszkańca. Jeśli fundusz wynosi pięć miliardów, wówczas bezpieczeństwo wzrośnie do 32-33 metrów kwadratowych. Jest to minimalny wskaźnik dla krajów mniej lub bardziej rozwiniętych. Nawiasem mówiąc, poziom rozwoju naukowo-technicznego państw bezpośrednio koreluje z poziomem podaży mieszkaniowej.
Film promocyjny:
Drugi czynnik: za kilka lat emerytura domów, liczba mieszkań zniszczonych i zniszczonych zacznie rosnąć. Począwszy od 2020 roku, domy panelowe zbudowane w 1970 roku będą miały pięćdziesiąt lat. A lata 70. to czas masowego budownictwa mieszkaniowego, kiedy to budowano dziesiątki milionów metrów kwadratowych rocznie.
Czy w latach siedemdziesiątych zbudowano więcej panleków i bloków niż Chruszczowa?
- Pewnie. Pięciokondygnacyjnych budynków jest stosunkowo niewiele: ich łączna powierzchnia w całym kraju to około 130 milionów metrów kwadratowych (oddane do użytku przed 1965 rokiem), a domy oddane do użytku w latach 1965-1976 mają 260 milionów metrów kwadratowych. W latach 2020–2025 nie będzie już emerytur mieszkań wybudowanych w latach siedemdziesiątych, a my, zwiększając wolumen budowy, nadal będziemy mogli zwiększyć podaż mieszkań. Wtedy taka szansa nie będzie istniała: znaczna część nowych mieszkań trafi na fundusz emerytalny.
Cel - zwiększenie zasobów mieszkaniowych w kraju do pięciu miliardów metrów kwadratowych - wydaje mi się rozsądny. Budowa 70-80 milionów metrów kwadratowych rocznie to za mało: za sześć lat powstanie tylko 400-480 milionów metrów kwadratowych, a to nie uwzględnia zbycia mieszkań. Konieczne jest osiągnięcie wskaźnika 120 mln metrów kwadratowych rocznie. Jeśli zbudujesz mniej, nastąpi pogarszanie się warunków mieszkaniowych.
Niebezpieczne, drogie, niestabilne na kataklizmy
Zakładamy, że udowodniłeś twierdzenie o konieczności. Ale wielu wątpi w możliwość tak gwałtownego przyspieszenia budowy
- Przy obecnym modelu rynku jest to prawie niemożliwe, zgadzam się. Paszport projektu krajowego mówi, że do 2024 r. 80 mln metrów kwadratowych oddanych do użytku przypadnie na mieszkania wielopiętrowe. W ubiegłym roku zbudowano 43 miliony metrów kwadratowych. Prawie dwukrotny wzrost na spadającym rynku? Bardzo mało prawdopodobne.
Ale o wiele ważniejsze jest to, że sama ścieżka budowy wielokondygnacyjnej jest ślepą uliczką. Nie będę mówił o negatywnym wpływie wielokondygnacyjnych budynków żelbetowych na demografię, o niskim komforcie i nieludzkości obszarów dwudziestopięciopiętrowych budynków - to właśnie do tej liczby kondygnacji zbliżyliśmy się ostatnio w Rosji. Ważne jest, aby wielokondygnacyjne budownictwo mieszkaniowe było nie tylko sprzeczne z naturą ludzką, ale także niebezpieczne, drogie i wymagające dużej ilości zasobów. To nie przypadek, że ani w Europie, ani w Stanach Zjednoczonych praktycznie nie buduje się takich żelbetowych wieżowców jak nasz.
Jakie są główne wady wieżowców?
- Dla mnie negatywny wpływ na zdrowie człowieka jest oczywisty, ale jest to kwestia dyskusyjna. Nie można jednak zaprzeczyć, że w przypadku pożaru domów powyżej 17 pięter nie mamy środków na ratowanie ludzi. Nie tylko u nas. W Londynie w 2017 r. W pożarze dwudziestopiętrowego budynku zginęło trzydzieści osób.
Jaki jest problem? Nowoczesny sprzęt przeciwpożarowy na to nie pozwala?
- Tak, drabiny specjalnych wozów strażackich mają długość do 63 metrów, a możliwość korzystania z nich przez osoby o ograniczonej sprawności ruchowej nie została przetestowana.
Budowa budynków wielokondygnacyjnych jest bardzo kosztowna w budowie i eksploatacji. W dwudziestopiętrowym budynku „utrata” miejsca na schody dymne, szyby wind, korytarze, miejsca na komunikację - 30-35 proc. Surowce trzeba wydać na budowę tych obszarów, ale nie można ich sprzedać. W czasach radzieckich istniały otwarte dane na temat kosztów budowy: koszt metra kwadratowego siedemnastopiętrowego budynku, nawet w stosunku do dziewięciopiętrowego budynku, uznano za wyższy o 30 procent.
Wysokie budynki są funkcjonalnie niestabilne na kataklizmy. Każdy konflikt zbrojny, atak terrorystyczny lub klęska żywiołowa mogą prowadzić do kolosalnych katastrof związanych z podtrzymywaniem życia. Wyłączyli prąd w bloku wieżowców - i to wszystko: windy, pompy i kanalizacja nie działają, domy już nie są ogrzewane.
I nie bierzemy pod uwagę kosztu budynku w całym cyklu życia. I średnio tylko 20 procent całkowitego kosztu budynku w ciągu całego jego życia jest przeznaczane na projektowanie i budowę. Pozostałe koszty dotyczą eksploatacji, napraw i utylizacji materiałów. Biorąc pod uwagę wszystkie koszty, okazuje się, że budowa wieżowców to dziś marnotrawstwo ogromnych zasobów i stawianie min dla przyszłych pokoleń.
Prezydent postawił sobie za cel radykalne zwiększenie wolumenu budownictwa mieszkaniowego do 2024 roku.
W Rosji wielokrotnie mniej ludzi mieszka w pojedynczych domach w porównaniu z innymi krajami.
Setki milionów ton odpadów budowlanych
Mówisz, że wieżowce to kopalnia dla przyszłych pokoleń. Co masz na myśli?
- Doszliśmy do ciekawego, ale mało dyskutowanego tematu: co zrobić z nowoczesnymi wieżowcami żelbetowymi po upływie ich żywotności. Według GOST określa się go na pięćdziesiąt lat. Konkretna liczba nie jest teraz ważna, rezultat jest tylko jeden - rozbiórka. Planowany remont jest możliwy. Ale te domy mają niską konserwację. Zmiana izolacji i mediów w parterowym domu jest dość łatwa, ale w dwudziestopiętrowym domu zamieszkanym przez ludzi jest to bardzo trudne. Ogólnie rzecz biorąc, nie mamy branży do generalnych napraw wieżowców. W każdym razie domy żelbetowe będą musiały zostać wyburzone, a wtedy pojawią się poważne problemy.
Po pierwsze, jak to zrobić. Pamiętam, że po trzęsieniu ziemi w Spitaku tylko kilkadziesiąt panelowych pięciopiętrowych budynków musiało zostać zniszczonych i, jeśli to możliwe, zutylizowanych. Było to trudne ze względu na ogólny wskaźnik awaryjności konstrukcji, ale głównym pytaniem jest, gdzie i jak składować złom. W Moskwie pięciopiętrowe budynki są niszczone przez żeliwny ciężar zawieszony na strzale, ale jak można zniszczyć dwudziestopiętrowy budynek? Na świecie nie ma eleganckich sposobów burzenia wieżowców - po prostu wysadzaj w powietrze. A co zrobić z dzielnicą? Odizolować to wszystko? Cóż, wyobraźmy sobie, że dom został zniszczony, a wtedy pojawia się pytanie: co zrobić z tym, co z niego zostało?
Podzielić na frakcje i ponownie wykorzystać materiały?
- Tak, ale żeby go przetransportować samochodem, trzeba zmielić to, co zostało po zniszczeniu lub eksplozji. Istnieją technologie, ale są energochłonne. A potem konieczne jest oddzielenie betonu od metalu w zakładzie: metal jest przetapiany, a beton można kruszyć na małe frakcje i stosować jako wypełniacz w budowie dróg. Istnieją technologie frakcjonowania małych objętości, ale sposób rozwiązania tego problemu na masową skalę jest nadal nieznany. Na świecie nie ma skutecznych technologii niszczenia i utylizacji konstrukcji żelbetowych. A potem pojawia się następne pytanie: gdzie umieścić ten cały złom?
Czy jest dużo śmieci z rozbiórki jednego budynku?
- Metr kwadratowy żelbetowego budynku waży około 1,3 tony. Pięciokondygnacyjny budynek o powierzchni pięciu tysięcy „kwadratów” zamienia się w osiem tysięcy ton odpadów budowlanych. Ogólnie będziemy mieć setki milionów ton. W tym kryje się diabelska ironia betonu zbrojonego: to wieczny materiał budowlany, ale domy z niego wykonane mają bardzo krótki okres użytkowania.
Moskwa chce wozić śmieci po rozbiórce pięciopiętrowych budynków w wagonach do regionu Archangielsk, w Shies. Delikatnie mówiąc, nie jest tani. Tam już powstała ostra sytuacja społeczna. Mieszkańcy są przeciwni grzebaniu śmieci stolicy na swojej ziemi.
Czy dziś trzeba zburzyć Chruszczowa? Akademik Bocharov uważa, że nadal są dość silni, a ich zasoby są znacznie dłuższe niż pięćdziesiąt lat
- Beton zbrojony to materiał wieczny. Jest elementem wspierającym i może nieść dalej. Ale izolacja jest rozwarstwiona, sieci inżynieryjne stają się bezużyteczne. Zasadniczo pięciopiętrowy budynek można naprawić. Ale potem musisz zeskrobać całą resztę z elementów wsporczych i zrobić to ponownie. W Związku Radzieckim przeprowadzono masową odbudowę i naprawę: zmieniono systemy inżynieryjne, izolację, okna, drzwi. Odbudowywało się około dziesięciu milionów metrów kwadratowych rocznie - to całkiem sporo. Obecnie uważa się, że znacznie łatwiej jest wyburzyć i zbudować nowy dom na opuszczonej działce już od 20-25 pięter.
Jak planowaliście rozwiązać problem z pięciopiętrowymi budynkami po zakończeniu ich użytkowania pięćdziesiąt lat temu? Co wtedy pomyśleli ich autorzy?
- Za pięćdziesiąt lat miały zostać zrekonstruowane. Ale musimy zrozumieć, że decyzja o budowie pięciopiętrowych budynków z paneli w połowie lat pięćdziesiątych była wymuszona. Po wojnie ludzie mieszkali w barakach, trzeba ich było przesiedlić. I trzeba budować bardzo szybko i przemysłowo. Technologie produkcji in-line zostały bardzo dobrze opanowane podczas wojny. Co robić? Domy panelowe są budowane w Europie. Chodźmy, patrz, kupuj - i jedź!
Oczywiście rozważano indywidualne rozwiązania dotyczące przebudowy. Ale te techniki są teraz trudne w użyciu. Zupełnie inne podejście do kosztów energii: energia była prawie darmowa - benzyna kosztowała 28 kopiejek za litr.
W latach pięćdziesiątych prognozy rozwoju technologicznego były optymistyczne. Wydawało się, że do końca stulecia zostaną opracowane niesamowite technologie - prawie takie same, jak nieco później w książce Strugackiego „Południe XXI wieku”.
Ale dziś nie jest już tak ważne, dlaczego został tak zbudowany w latach pięćdziesiątych. Prawidłowe pytanie brzmi: dlaczego nadal budujemy dziś prawie te same domy, chociaż wiemy o wiele więcej. To, że wykorzystanie wyburzonego budynku nie stanowi dwóch procent jego kosztu w całym cyklu życia, jak napisano w projektach, ale jest porównywalne z kosztem budowy. Wiemy, że nie możemy przeprowadzić masowej odbudowy i nie ma gdzie umieścić przyszłych odpadów budowlanych.
Trzydzieści lat później nasi potomkowie staną przed niesamowitym zadaniem: co zrobić z setkami milionów metrów kwadratowych zniszczonej żelbetowej obudowy zbudowanej przez nas i przed nami? Zabieramy ziemię i siłę kolejnym pokoleniom na kolosalną skalę. To nie jest nawet nieodpowiedzialność, ale historyczny cynizm. Musimy jak najszybciej powstrzymać tę okrutną praktykę i dowiedzieć się, co zrobić z już zbudowanymi wieżowcami z betonu zbrojonego.
Dlaczego, wiedząc o niedociągnięciach wieżowców żelbetowych, nadal je budujemy?
- Odpowiedź jest niezwykle prosta: w obecnym modelu rynku jest to najbardziej opłacalny i najszybszy sposób generowania dochodu z ziemi. Jest to korzystne dla najsilniejszego uczestnika całego procesu - deweloperów i inwestorów. Przyszłe problemy są ignorowane, a kupujący są zmuszeni do zakupu budowanej dla nich nieruchomości.
W Rosji przeważają małe mieszkania.
Ludzie chcą mieszkać we własnych domach
Twoja główna teza to przejście na niskie budownictwo. Jak go widzisz?
- Obudowa powinna być niska, ekonomiczna, nadająca się do recyklingu, przypominająca naturę. Jednocześnie niski budynek może być bardzo różny: zagrody na dużych działkach, zwarte domy jednorodzinne i kamienice oraz trzykondygnacyjne budynki z mieszkaniami. Musi być wypracowany system typów życia dla różnych grup społecznych, dla różnych potrzeb. Dla wielu ważne jest, aby istniała jasno określona osobista przestrzeń lądowa. Miejsce, które może rozwijać na swój sposób. Aby człowiek nie żył w antagonizmie z naturą, ale w równowadze.
W największym kraju świata żyjemy bardzo zatłoczeni. Ciasno w metrze, ciasno w mieszkaniach. To gasi zarówno ducha, jak i życie intelektualne. Bardzo ważne jest, aby była przestrzeń do samorealizacji, aby była przestrzeń, wolność.
Sondaże pokazują, że większość rosyjskiej ludności chce mieszkać w swoim domu
- Tak, według sondaży to 60–70 procent populacji. Ludzie są zmuszeni mieszkać w mieszkaniach w wieżowcach - cały system ich tam prowadzi. W Rosji tylko jedna trzecia rodzin mieszka w pojedynczych domach. Dla porównania: w USA - 72 proc., W Niemczech - 82 proc., W Finlandii - 89 proc.
Uważa się, że domy jednorodzinne są droższe od mieszkań, a podmiejski styl życia zakłada wysokie dochody gospodarstw domowych
- Nie sądzę. Podstawowy koszt metra kwadratowego mieszkania w niskiej zabudowie jest kilkakrotnie niższy niż w przypadku wieżowców, rozmawialiśmy o tym. Ponadto przy budowie ich domów koszt i koszt zwykle pokrywają się. W rezultacie domowy budżet w wysokości od półtora do dwóch milionów rubli, biorąc pod uwagę kredyty, pozwala polegać na domu o powierzchni stu metrów kwadratowych na ich działce lub małym jednopokojowym mieszkaniu na n-tym piętrze. Ale małe mieszkania, które są tak aktywnie budowane, stanowią teraz demograficzną ślepą uliczkę: nie są odpowiednie dla rodzin z dziećmi.
Ale jest też koszt ziemi i komunikacji
- Państwo przeznacza biliony rubli na krajowy projekt Mieszkalnictwo i Środowisko Miejskie. Możesz przydzielić ziemię bezpłatnie lub niedrogo, komunikacja może zostać zawieszona przez państwo na własny koszt. W regionie Biełgorod, gdzie taki system działa już od piętnastu lat i daje doskonałe wyniki, mamy doskonałe doświadczenia.
Akademik Międzynarodowej Akademii Architektury, dyrektor naukowy Centralnego Instytutu Badawczego Budownictwa Ministerstwa Budownictwa Rosji Aleksander Krivov: „Budynki wielopiętrowe są nie tylko sprzeczne z naturą ludzką, ale także niebezpieczne, drogie, wymagające dużej ilości zasobów” / OLEG SERDECHNIKOV / expert.ru
Nowy sposób życia jako wyzwanie cywilizacyjne
Klasyczne pytanie: co robić? Czy możesz podsumować kroki wymagane do przejścia na nowy model rynku?
- Po pierwsze, potrzebujemy przejścia na budownictwo niskopiętrowe i jednorodzinne. Pierwszy krok jest oczywisty: rozszerzenie kredytów hipotecznych i innych instrumentów kredytowych na domy jednorodzinne (obecnie stanowią one tylko jeden procent kredytów hipotecznych), aktywne włączenie nowych form akumulacji inwestycji gospodarstw domowych.
Po drugie, konieczne jest przeprowadzenie ukierunkowanego dostosowania prawodawstwa, aby sprostać wyzwaniom projektów krajowych. Po trzecie, konieczne jest wyeliminowanie sztucznego niedoboru ziemi w osadach, skorygowanie nieracjonalnej struktury użytkowania ziemi. Aby zbudować miliard metrów kwadratowych mieszkań w nadchodzących latach, konieczne jest stworzenie przenośnika taśmowego do przygotowania terytoriów, do ich zaangażowania w obieg, do zapewnienia łączności. Mamy tylko jeden procent terytorium kraju zajmowanego przez osady. Konieczne jest, aby w kraju kształtował się on na poziomie 1,2-1,25 proc. W regionie Vladimir - to siedem procent, w regionie Belgorod - dwanaście. W Niemczech osiedla zajmują około 20 proc.
Po czwarte, konieczne jest wyselekcjonowanie grupy regionów pilotażowych w charakterystycznych strefach klimatycznych w celu wypracowania zmiany w strukturze użytkowania terenu. Potrzebujemy również grupy projektów eksperymentalnych, w których można wypróbować różne technologie budowlane i schematy finansowe, zarówno przy budowie niskiej, jak i przy rekonstrukcji budynków. Po piąte, konieczne jest wybranie, przetestowanie i udoskonalenie odpowiednich technologii budowlanych. Niska konstrukcja powinna stać się prawdziwie przemysłowa: szybki montaż na miejscu dzięki fabrycznym zestawom domowym.
Kiedy rozmawiasz z zarządcami i deweloperami o Biełgorodskim doświadczeniu niskiego budownictwa, zawsze słyszysz: „Tego doświadczenia nie da się powtórzyć, bo wszystkie tereny w pobliżu miast należą do prywatnych firm”. Czy musisz znacjonalizować część gruntu, aby rozpocząć budowę niskiej zabudowy?
„Nie sądzę. Państwo ma wystarczające zasoby ziemi. A kiedy duzi właściciele ziemscy zobaczą, że państwo poważnie inwestuje, sami przeniosą część ziemi. W przeciwnym razie ich nie rozwiną.
Czy nowe podejście wymaga zmiany systemu rozliczeń?
- Musisz polegać na istniejącym systemie rozliczeń. Nie można sobie wyobrazić nowych miejsc do umieszczenia zaludnionego obszaru, ludzie je znaleźli w XVII i XIX wieku. Ale nowe punkty wzrostu pojawią się naturalnie podczas budowy masowej. Najpierw „Bałtycka Rosja” - od Sosnowego Boru i Ust-Ługi do Kingiseppa. Ta sekcja jest pusta, wzniesiona wzdłuż reliefu, aktywnie tworzone są tutaj miejsca pracy i znajduje się ostatni węzeł Nord Stream 2. Mogłoby tu powstać miasto nowego typu - niskie miasto połączone z naturą. Na międzykontynentalnej infrastrukturze łączącej Europę i Azję mogą pojawić się nowe obszary rozwoju - są to Ufa, Czelabińsk, Kazań. Tam może powstać nowy rdzeń Rosji.
Aby jednak nie utonąć w szczegółach, chcę podkreślić to, co najważniejsze. Dla mnie ta rozmowa to nie tylko zmiana typu rozwoju, technologii i zmian w polityce mieszkaniowej. Chodzi o znalezienie nowego sposobu bycia. Rzeczywiście, dziś mamy do czynienia nie tylko z kryzysem gospodarczym, środowiskowym czy geopolitycznym, ale także z wieloma innymi kryzysami, w tym kryzysem znaczeń. A nowy model mieszkaniowy to wyjście z tego kryzysu. Na pierwszym poziomie mówimy, że jesteśmy homo planeticus, człowiekiem planetarnym, który organizuje swoje życie zgodnie z naturą Ziemi. A po drugie - że istnieje rosyjski sposób życia, który różni się od wszystkich innych. Na przykład mieszkasz w drewnianym, ale zaawansowanym technicznie domu w pięknym miejscu na łonie natury, masz własną saunę. Jedz zdrowo, miej silną rodzinę, prowadź znaczący styl życia i tak dalej. Komunikujesz się w kręgu podobnie myślących ludzi, a jednocześnie nie jesteś oderwany od cywilizacji. Poszukiwanie nowego modelu życia staje się zadaniem cywilizacyjnym.
Autor: Alexey Shchukin