Kredyt hipoteczny w świecie rosyjskiego kapitalizmu jest narzędziem rabunku ludzi. Żaden z prezydenckich dekretów określających docelowe stopy procentowe kredytów hipotecznych nie został zrealizowany.
Kredyt hipoteczny: krótka wycieczka historyczna
Kredyty hipoteczne istnieją od dawna. Pod pojęciem hipoteki rozumie się pożyczkę pod zastaw nieruchomości. W starożytnym Babilonie, starożytnym Egipcie i starożytnym Rzymie pożyczki były udzielane prawie wyłącznie w zamian za bezpieczeństwo ziemi. Termin „hipoteka” (ze starożytnej greki. Ὑποθήκη) pojawił się w Grecji na początku VI wieku. pne mi. W ten sposób starożytni Grecy wyznaczyli formę zobowiązania dłużnika wobec wierzyciela wraz z jego ziemią. Na granicy działki pożyczkobiorcy umieszczono słupek z napisem, że grunt ten stanowi zadłużenie. Taki filar nazwano „hipoteką” (przetłumaczone jako „fundacja”, „zastaw”, „ostrzeżenie”).
Dziś hipoteka to w większości przypadków pożyczka na zakup mieszkania (domów, mieszkań) przez ludzi na zabezpieczenie tego właśnie mieszkania. Ten rodzaj pożyczki nazywany jest pożyczką hipoteczną na dom (HML). Taka pożyczka, zdaniem znawców historii bankowości, została wynaleziona w Anglii w ostatnich dziesięcioleciach XIX wieku. Pożyczkodawcy londyńskiego City już wtedy mieli trudności ze zwiększeniem działalności pożyczkowej, która tradycyjnie koncentrowała się na prywatnym biznesie. Kredyt dla osób fizycznych był ograniczony ze względu na niewystarczający efektywny popyt ze strony ludności i brak wiarygodnych zabezpieczeń.
Jeśli chodzi o problem mieszkaniowy w Anglii w XIX wieku, to został on rozwiązany głównie na dwa sposoby: bogaci obywatele budowali lub kupowali za własne pieniądze nieruchomości, które stały się ich własnością; osoby nieuprzywilejowane (a było ich większość, zwłaszcza w miastach) wynajmowały mieszkania od bogatych właścicieli domów, byli użytkownikami, a nie właścicielami. Byli też najbiedniejsi Anglicy, którzy mieszkali w schroniskach (barwnie opisuje to Charles Dickens).
Banki zaczęły oferować obywatelom o umiarkowanym zabezpieczeniu (czyli posiadającym pracę) pożyczki na zakup własnego dachu nad głową na zabezpieczenie tego właśnie dachu. Lichwiarze zaczęli uwodzić ludzi, aby mogli stać się pełnoprawnymi właścicielami nieruchomości i poczuć się właścicielami. Tak narodził się nowy rodzaj operacji bankowych - emisja HML. Brzegi City of London z przyjemnością zacierały ręce. Stopniowo ten rodzaj pożyczek stał się popularny w innych krajach zachodnich.
Film promocyjny:
Dach nad głową czy zakład wzbogacania?
Ale wracając do dzisiejszej Rosji. W różnych dokumentach rządowych, w przemówieniach i wypowiedziach urzędników różnych szczebli temat kredytów mieszkaniowych zajmuje ważne miejsce. Co więcej, zawsze jest przedstawiany jako społeczny. Mówią, że kredyt hipoteczny to „magiczna różdżka”, która ma ostatecznie i nieodwołalnie rozwiązać problem mieszkaniowy, który, jak powiedział Michaił Bułhakow, torturował i rozpieszczał naród rosyjski. Jak dotąd, niestety, utrzymuje się i nadal dręczy wielu naszych współczesnych. Liczba rodzin zarejestrowanych jako potrzebujących lepszych warunków mieszkaniowych w 2011 r. W stosunku do ogółu rodzin (w tym rodzin samotnych) wyniosła 5,1%. W 2017 roku liczba ta nieznacznie spadła, ale niezbyt istotnie - do 4,4%.
W ujęciu bezwzględnym liczba zarejestrowanych rodzin potrzebujących spadła z 2,8 miliona do 2,5 miliona rodzin. I to pomimo tego, że warunki do znalezienia się na tej liście są bardzo trudne. Dodatkowo musimy pamiętać, że mamy całą armię bezdomnych, której liczba według różnych szacunków waha się od 1,5 do 3 mln. Większość z nich nawet nie próbuje się rejestrować i dostać na wskazane listy. Generalnie mieszkanie (a raczej jego brak) jest rzeczywiście najpoważniejszym problemem społecznym w Rosji. Co staje się szczególnie dotkliwe i bolesne na tle pałaców rosyjskich nowobogackich.
Ale wydaje mi się, że władze były zdziwione problemem kredytu hipotecznego z innego powodu, a strona społeczna to tylko przykrywka. Kapitalizm narodził się w naszym kraju od początku lat 90-tych. A jeśli tak jest, to rząd musi przede wszystkim służyć interesom tych, którzy są uosobieniem kapitalizmu i jego trzonu - bankierów. Kapitalizm to społeczeństwo, w którym język jest zaśmiecony eufemizmami - fałszywymi i przebiegłymi słowami. Konstytucja Federacji Rosyjskiej jest pełna takich eufemizmów. W szczególności mówi, że Federacja Rosyjska jest państwem opiekuńczym. Nie, w rzeczywistości jest burżuazyjna. A jeśli tak, to powinien wyrażać interesy burżuazji, a przede wszystkim lichwę (tu mamy do czynienia z innym eufemizmem: lichwiarzom przemianowano się na „bankierów”). Tak więc kredyt hipoteczny jest potrzebny bankierom-pożyczkodawcom.
Ludowa mądrość na temat kredytów hipotecznych
Mądrość ludowa potrafiła trafnie wyrazić istotę kredytu hipotecznego za pomocą anegdot i „czarnego humoru”. W czasach radzieckich popularne były żarty z cyklu „Pytanie do ormiańskiego radia”. Oto kontynuacja tej serii w nawiązaniu do naszego tematu:
Jeśli oczyścimy wszystkie opisy kredytów hipotecznych z eufemizmów, to jest tylko kilka słów, które wyjaśniają istotę tego zjawiska. Jednym z nich jest „rabunek”. Oto kilka przykładów sztuki ludowej, które ujawniają drapieżny charakter kredytów hipotecznych:
- Jeśli banknot o wartości 5000 rubli zostanie złożony na pół, jego powierzchnia będzie dokładnie pokrywać się z obszarem mieszkania w Moskwie, które można kupić za 5000 rubli.
- Po co brać hipotekę w wysokości 4 mln i spłacać przez 25 lat? Kiedy możesz ukraść 4 miliony i obsłużyć tylko 7 milionów ?!
- Dyrektor odeskiego banku Naum Solomonovich wciąż namawiał złodzieja do wzięcia kredytu hipotecznego.
Kredyty hipoteczne: „ratunek” dla rządu?
Ale wracając do poważnej fali. Władze rosyjskie mają jeszcze jeden powód, aby na wszelkie możliwe sposoby nakładać w kraju kredyty hipoteczne. Wraz ze wzrostem skali udzielania kredytów hipotecznych staje się on jednym z motorów gospodarki. Przecież przy tempie wzrostu gospodarczego rząd jest po prostu pełen szwów. W 2015 roku PKB spadł o 2,5%. W kolejnym 2016 roku PKB spadł o kolejne 0,2%. W 2017 r. Nastąpił wzrost o 1,5% (wciąż znacznie poniżej średniej światowej). Ostatecznie w 2018 roku oczekiwano wzrostu gdzieś w okolicach od 1,5 do 1,9%. A oto niespodzianka! Rosstat na początku tego roku podał, że wzrost PKB wyniósł 2,3%.
Okazało się, że tak nieoczekiwany sukces (wciąż skromny na tle średniej światowej) został osiągnięty dzięki sektorowi budowlanemu rosyjskiej gospodarki. Trwała tam aktywność, która, jak się okazało, była napędzana wzrostem kredytów hipotecznych (w ubiegłym roku wolumen nowych HML przekroczył 1 bln rubli, liczba udzielonych kredytów wyniosła 1,47 mln; to rekordowe wyniki w całym okresie istnienia Federacji Rosyjskiej). W ubiegłym roku po raz pierwszy z pomocą HML zbudowano więcej mieszkań niż przy pomocy innych metod finansowania.
Mając to na uwadze, można przypuszczać, że temat kredytów hipotecznych stanie się dla rządu jeszcze ważniejszy. Przecież przynajmniej dla przyzwoitości musi on mieć stopy wzrostu gospodarczego nie niższe niż średnia światowa. Wcześniej władze miały jedno ekonomiczne uratowanie życia - eksport ropy i gazu. Teraz wydaje jej się, że jest też magiczna różdżka w formie kredytu hipotecznego.
Nietrudno jednak zrozumieć, że ten ratownik będzie miał bardzo ograniczoną żywotność ze względu na fakt, że stopy procentowe na MHL są na niebezpiecznie wysokim poziomie. W ostatnich latach wahały się w przedziale od 10 do 15 proc. W skali roku (w zależności od banku, a także od rodzaju kredytu hipotecznego: na zakup mieszkania z rynku wtórnego, na nowy projekt mieszkaniowy itp.). Oczywiście stawki powinny zostać obniżone. W przeciwnym razie wszystko skończy się gwałtowną inflacją „bańki hipotecznej” i jej załamaniem. Nastąpi to, co nazywa się „jeden krok do przodu, dwa kroki do tyłu”. Nie wspominając o tym, że regularne kryzysy hipoteczne będą podgrzewać sytuację społeczną i polityczną w kraju (każdy kryzys - tysiące, a nawet miliony połamanych ludzkich losów).
O oprocentowaniu kredytu hipotecznego
Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Rosji zawsze było na nieprzyzwoicie wysokim poziomie. W trosce o sprawiedliwość przyznajemy: władze już wcześniej mówiły o potrzebie obniżenia stóp procentowych, ale formalnie jakoś leniwie, po prostu pokazując społeczeństwu ich „troskę społeczną”. Bankierzy po prostu nie reagowali na te mantry. Jeśli oprocentowanie kredytów hipotecznych wahało się w górę iw dół, to pod wpływem kilku poważniejszych czynników niż lamenty władz.
Weźmy na przykład jeden z dekretów prezydenckich z maja 2012 r. - „O środkach na rzecz zapewnienia obywatelom Federacji Rosyjskiej przystępnych i wygodnych mieszkań oraz poprawy jakości mieszkań i usług komunalnych” (nr 600 z 7 maja 2012 r.). W pierwszym akapicie dekretu wyznaczono następujące zadanie [do 2018 r.]: „Zmniejszenie nadwyżki średniej stopy oprocentowania kredytu hipotecznego (w rublach) w stosunku do wskaźnika cen konsumpcyjnych do nie więcej niż 2,2 punktu procentowego”.
W kalendarzu mamy już 2019 rok. Spróbujmy ocenić wykonanie tego akapitu dekretu nr 600. W 2018 roku oprocentowanie MHL mieściło się w przedziale od 10,5 do 14,0%. Rosstat podał, że wskaźnik cen konsumpcyjnych w ubiegłym roku wyniósł 4,3%. Dlatego maksymalne oprocentowanie kredytów hipotecznych w ubiegłym roku, zgodnie z dekretem z 2012 roku, powinno wynosić: 4,3 + 2,2 = 6,5%. Ale w rzeczywistości był dwukrotnie wyższy.
Dekret nr 600 dotyczący paragrafu 1 został całkowicie odrzucony. Ale z jakiegoś powodu nikt „powyżej” nie przeprowadził „podsumowania” i nie znalazł przyczyn i winowajców niepowodzenia. A może to nie oni są winowajcami niepowodzenia? Może dekret nr 600 został napisany nie po to, by go wykonać, a jedynie po to, by zademonstrować „troskę społeczną”? A my, naiwni, czekamy na wykonanie dekretów.
Kto kontroluje oprocentowanie kredytu hipotecznego?
Przewińmy od 2012 roku do bliżej naszych czasów. Na przykład na początku października ubiegłego roku kanały federalne pokazały spotkanie prezydenta Rosji Władimira Putina z szefem Sbierbanku German Gref. Poruszana jest kwestia kredytów hipotecznych, bankier obiecał prezydentowi obniżenie oprocentowania kredytu. Ale dosłownie w tym samym miesiącu Sbierbank podnosi oprocentowanie kredytów hipotecznych. Wyjaśnienie: ceny na rynku mieszkaniowym spadają, deweloperzy z trudem sprzedają metry kwadratowe, rośnie ryzyko bankowe i zgodnie z kanonami nauk o finansach rekompensuje je wzrost stóp procentowych.
A oto wydarzenie tego roku. 14 marca na zjeździe Rosyjskiego Związku Przemysłowców i Przedsiębiorców (RSPP) Władimir Putin nakazał obniżenie oprocentowania kredytów hipotecznych. Dokładniej do 8 procent do 2024 roku. Ale czy dekret z maja 2012 r. Nie przewidywał podobnego zadania, które należało wykonać „wczoraj”? Czy za oprocentowanie kredytu hipotecznego odpowiada Rosyjski Związek Przemysłowców i Przedsiębiorców? Czy ten związek przedsiębiorców ma realne możliwości kontrolowania kursu?
Każdy bankier powie ci, że dla niego ani majowe, ani żadne inne dekrety prezydenckie wcale nie są dekretem. Co więcej, ustne odwołania nie mogą służyć jako takie. Głównym imperatywem określającym oprocentowanie wszelkich kredytów, w tym kredytów hipotecznych, jest podstawowa stopa procentowa Banku Centralnego Federacji Rosyjskiej. W momencie podpisywania dekretów prezydenckich w maju 2012 roku było to 8,0%. Dziś jest to 7,75%. Jeśli rząd naprawdę chciał poprawić warunki udzielania kredytów hipotecznych, to powinien polecić Bankowi Rosji obniżenie podstawowej stopy procentowej do poziomu, przy którym kredyty hipoteczne byłyby dostępne dla obywateli i bezpieczne zarówno dla tych obywateli, jak i dla całej gospodarki kraju. Ale prezydent nie może napisać takiego dekretu z tego powoduże Bank Rosji, łamiąc Konstytucję Federacji Rosyjskiej, ogłosił „niezależność” od państwa. I wydaje się, że Prezydent Federacji Rosyjskiej się z tym zgadza. Dlatego dekrety są pisane „dla wsi dziadka”.
Rząd rozumie, że nie zarządza procesem hipotecznym w kraju. W obecnej sytuacji tak naprawdę może nim zarządzać tylko Bank Rosji. To prawda, że ani ustawa o Banku Centralnym, ani dokumenty regulacyjne Banku Rosji nie mówią nic o tym, że Bank Rosji powinien zajmować się kredytami hipotecznymi (a tym bardziej rozwiązywać problem mieszkaniowy w kraju). Bank Rosji ma „poważniejsze” zadania - „cel inflacyjny” (Bank Centralny wymyślił to zadanie dla siebie z naruszeniem art. 75 Konstytucji Federacji Rosyjskiej). I w tym celu w razie potrzeby Bank może łatwo podnieść kluczową stopę procentową, wywołując kryzys hipoteczny w kraju i zmieniając setki tysięcy ludzi w bezdomnych.
Wilki nie będą żerować na trawie
Minister budownictwa, mieszkalnictwa i usług komunalnych Władimir Jakuszew zapowiedział niedawno, że aby utrzymać rynek kredytów hipotecznych i zapobiec kryzysowi, oprocentowanie kredytów powinno być bliskie 5%. Cóż, trudno z tym dyskutować. Ale wypowiedź ministra należy zakwalifikować jako „dobre życzenia”. Kolejną propozycją, jaką zgłosił minister, była obniżka stóp poprzez subsydiowanie kredytów hipotecznych… z zysków samych banków. Trudno to nazwać nawet utopijną świadomością. To kompletne nieporozumienie, jak działa świat kredytów hipotecznych. To tak, jakby mówić wilkom, żeby przestały jeść owce i jadły trawę. Przypomnę, że w zeszłym roku zysk rosyjskich banków wyniósł 1,3 bln rubli. - rekord od siedmiu lat. Z tej kwoty 800 miliardów rubli. rachunki dla banku oszczędnościowego. W pierwszych dwóch miesiącach tego roku zysk banków wyniósł 445 mld rubli.
I nikomu nie jest tajemnicą, że taki wynik finansowy został w dużej mierze osiągnięty dzięki boomowi kredytów hipotecznych (nawiasem mówiąc, ponad połowa wszystkich kredytów hipotecznych została ostatnio udzielona przez Sbierbank). Minister w żaden sposób nie może zrozumieć, że dla banków celem są pieniądze, a budownictwo mieszkaniowe to nic innego jak środek. Bankowcy bardzo liczą na kontynuację boomu hipotecznego w tym roku i marzą o osiągnięciu dzięki temu zysku w wysokości 1,8-1,9 bln rubli. Jeśli prognoza się potwierdzi, będzie to rekordowy wynik finansowy banków, osiągnięty dzięki rekordowemu rabunkowi ludzi.
Autor: Katasonov Valentin